Trung Tâm Giao Dịch Bất Động Sản Và Quyền Sử Dụng Đất Do Nhà Nước Quản Lý Và Sự Tác Động Đến Nghề Môi Giới

Chuyển Đổi Số Trong Quản Lý Bất Động Sản – Trung Tâm Giao Dịch Là Xu Thế Tất Yếu?

Trong bối cảnh đẩy mạnh cải cách hành chính và ứng dụng công nghệ số vào mọi lĩnh vực, ngành bất động sản (BĐS) cũng không nằm ngoài xu thế này. Thông báo 294/TB-VPCP ngày 09/06/2025 của Thường trực Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường (trước đây là Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo nội dung gốc của bài, tôi đã điều chỉnh cho phù hợp với chức năng hiện hành của các Bộ ngành liên quan đến Đất đai) khẩn trương nghiên cứu, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Sự ra đời của mô hình này đang tạo ra nhiều luồng ý kiến trái chiều, đặc biệt là từ lực lượng môi giới BĐS về nguy cơ mất việc làm.

Bài viết này sẽ cung cấp một phân tích khoa học và khách quan về mục đích, cấu trúc, và tiềm năng của Trung tâm giao dịch này, luận giải liệu đây có phải là công cụ hỗ trợ hay mối đe dọa đối với nghề môi giới, đồng thời rút ra các bài học thực tiễn từ kinh nghiệm quốc tế.

Bản Chất Và Mục Tiêu Của Trung Tâm Giao Dịch Bất Động Sản Do Nhà Nước Quản Lý

Mô hình Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất đang được Bộ Xây dựng phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phát triển đề án, không chỉ là một sáng kiến hành chính mà còn là một bước tiến quan trọng trong việc hiện đại hóa quản lý thị trường BĐS.

Mục tiêu cốt lõi: Mục tiêu chính của Trung tâm là tích hợp các hoạt động thiết yếu của giao dịch BĐS trên nền tảng số. Điều này bao gồm:

• Giao dịch bất động sản: Tạo một môi trường tập trung, minh bạch cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng.

• Công chứng: Số hóa quy trình công chứng giấy tờ, giúp giảm thời gian và sai sót.

• Kê khai thuế: Đảm bảo việc kê khai và thu thuế diễn ra công khai, đúng quy định, tránh thất thoát ngân sách.

• Đăng ký đất đai: Đơn giản hóa thủ tục cấp và đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Sự tích hợp này nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch về tài sản, giá giao dịch, và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước, đồng thời giảm thiểu các rủi ro pháp lý và tranh chấp.

So sánh với mô hình sàn giao dịch chứng khoán: Mô hình này được hình dung có sự tương đồng với sàn giao dịch chứng khoán, nơi mọi thông tin giao dịch được công bố rộng rãi và minh bạch. Trong thị trường chứng khoán, dù có sàn giao dịch tập trung, vai trò của các công ty chứng khoán và môi giới vẫn là không thể thiếu trong việc tư vấn, phân tích và thực hiện lệnh giao dịch cho nhà đầu tư. Sự tương đồng này gợi mở về vai trò bổ trợ chứ không phải thay thế của Trung tâm đối với hoạt động môi giới BĐS.

Trung Tâm Giao Dịch: "Công Cụ Hỗ Trợ" Hay "Mối Đe Dọa" Đối Với Nghề Môi Giới?

Lo ngại về việc "mất việc" của lực lượng môi giới khi Trung tâm giao dịch ra đời là một tâm lý dễ hiểu trong bối cảnh thay đổi. Tuy nhiên, các chuyên gia từ VARS đã đưa ra luận điểm phản biện đáng chú ý.

Tại buổi Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2025, bà Phạm Thị Miền – Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS – đã khẳng định rõ ràng: "Trung tâm giao dịch bất động sản không nhằm thay thế ai, mà là công cụ hỗ trợ thị trường minh bạch hơn, giúp ích cho tất cả các bên – từ cơ quan quản lý, người dân đến đội ngũ môi giới".

Điều này cho thấy Trung tâm sẽ đóng vai trò là một hệ thống lõi, cung cấp cơ sở dữ liệu và quy trình chuẩn hóa. Các sàn giao dịch BĐS hiện tại sẽ trở thành "vệ tinh", liên kết chặt chẽ với Trung tâm để hỗ trợ các giao dịch diễn ra nhanh chóng, an toàn và thuận tiện nhất.

Sự minh bạch thông tin về tài sản và giá cả sẽ giúp môi giới có được dữ liệu chính xác hơn để tư vấn, giảm rủi ro pháp lý cho cả người mua và người bán, đồng thời nâng cao uy tín nghề nghiệp.

Bà Miền cũng chia sẻ kinh nghiệm từ Trung Quốc, một quốc gia có thị trường BĐS phát triển mạnh và mô hình trung tâm giao dịch đã được áp dụng từ lâu. Quy trình số hóa toàn bộ đã giúp người dân chỉ mất 1-2 tiếng để hoàn tất thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thấy hiệu quả vượt trội của việc số hóa hành chính.

Điều đáng chú ý là, dù pháp luật Trung Quốc không bắt buộc giao dịch phải thông qua trung tâm hay qua môi giới, nhưng thực tế cho thấy hơn 90% các giao dịch vẫn được thực hiện thông qua môi giới và sàn giao dịch.

Điều này xuất phát từ bản chất phức tạp của giao dịch BĐS. Chỉ có môi giới mới có thể cung cấp sự đồng hành và hỗ trợ toàn diện cho khách hàng từ đầu đến cuối, bao gồm:

• Xác định nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng: Đây là bước tư vấn quan trọng mà hệ thống tự động không thể thay thế.

• Phân tích sản phẩm và so sánh lựa chọn: Môi giới cung cấp kiến thức chuyên sâu về thị trường, quy hoạch, tiềm năng tăng giá.

• Khảo sát thực địa và đánh giá: Trực tiếp đưa khách hàng đi xem, đánh giá thực tế sản phẩm.

• Đàm phán giá và các điều khoản: Hỗ trợ khách hàng trong quá trình thương lượng.

• Hỗ trợ thủ tục pháp lý phức tạp: Dù trung tâm có số hóa, nhưng việc chuẩn bị hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ, và xử lý các vấn đề phát sinh vẫn cần đến chuyên môn của môi giới.

Từ đó, bà Miền kết luận: "Các bạn môi giới có thể hoàn toàn yên tâm là khi trung tâm giao dịch được đưa vào hoạt động thì nó sẽ là một công cụ để hỗ trợ chính bản thân môi giới làm nghề thuận lợi hơn, an toàn hơn chứ không phải là lăn tăn về cái nguy cơ bị mất việc".

Tối Ưu Hóa Hiệu Quả Quản Lý Nhà Nước Và Minh Bạch Thị Trường

Ngoài việc hỗ trợ môi giới, Trung tâm giao dịch BĐS còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước và minh bạch hóa thị trường.

Với việc tích hợp công chứng, kê khai thuế và đăng ký đất đai trên môi trường số, Trung tâm sẽ tạo ra một cơ sở dữ liệu minh bạch về giá giao dịch thực tế. Điều này sẽ giúp tránh tình trạng khai báo giá thấp hơn thực tế để trốn thuế, đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước.

Thông tin công khai và quy trình chuẩn hóa trên môi trường số sẽ giúp người dân dễ dàng kiểm tra thông tin pháp lý của BĐS, giảm thiểu rủi ro mua phải tài sản không rõ ràng, từ đó hạn chế tranh chấp phát sinh sau giao dịch.

Hệ thống dữ liệu tập trung và quy trình số hóa sẽ cung cấp cho cơ quan quản lý một cái nhìn toàn cảnh về thị trường BĐS, giúp việc hoạch định chính sách, kiểm soát cung cầu, và điều tiết thị trường trở nên hiệu quả hơn.

Tương Lai Cộng Sinh Giữa Công Nghệ Và Chuyên Môn Trong Giao Dịch Bất Động Sản

Sự ra đời của Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý không phải là dấu chấm hết cho nghề môi giới BĐS, mà là một bước ngoặt quan trọng, định hình lại vai trò và nâng cao tiêu chuẩn chuyên nghiệp của lực lượng này. Thay vì mất việc, môi giới sẽ được trang bị một công cụ mạnh mẽ, giúp họ hoạt động hiệu quả hơn, an toàn hơn và uy tín hơn trong một thị trường ngày càng minh bạch.

Mô hình này phản ánh xu thế chuyển đổi số tất yếu của nền kinh tế, nơi công nghệ đóng vai trò là nền tảng hạ tầng, còn yếu tố con người – với chuyên môn, kinh nghiệm và khả năng tư vấn – vẫn là chìa khóa để hoàn tất các giao dịch phức tạp và cá nhân hóa. Đây là một tương lai cộng sinh, nơi sự minh bạch và hiệu quả hành chính được nâng cao, đồng thời giá trị của dịch vụ môi giới chuyên nghiệp cũng được khẳng định và tôn vinh.

Nguồn: Tổng hợp