|
Diễn giả
Ông Nguyễn Quang Tuấn
Chủ tịch HĐTV kiêm TGĐ — Công ty TĐG & Tư vấn Tài chính Việt Nam
|
Sự kiện
Tọa đàm "Định giá đất — Chìa khóa phát triển bền vững thị trường BĐS"
|
Nguồn & Ngày
MarketTimes / CafeF — 13/06/2026
|
|
|
| Tóm tắt: Công tác định giá đất đang bị cản trở bởi 4 nút thắt lớn: thiếu dữ liệu đầu vào, xác định giá mặt bằng chung sai phương pháp, thiếu độc lập giữa tư vấn và Hội đồng thẩm định, và ngưỡng đấu thầu bất cập dẫn đến chỉ định thầu tràn lan. Giải quyết 4 nút thắt này là chìa khóa khơi thông thị trường đất đai. |
|
Những Khó Khăn, Vướng Mắc Trong Xác Định Giá Đất
|
| 🔴 |
Nút Thắt 01: Thu Thập Thông Tin Đầu Vào
|
|
|
Cơ sở dữ liệu quốc gia gần như trống rỗng
Dù Luật Đất đai xác định CSDL quốc gia là nguồn quan trọng nhất, nhưng thực tế gần như 100% trường hợp khi doanh nghiệp gửi văn bản xin dữ liệu đều không có. Ví dụ: gửi văn bản lên Bộ Tài chính xin dữ liệu quốc gia về giá — 100% câu trả lời là không có.
|
|
Giá giao dịch thực tế bị che giấu
Nhiều hợp đồng chuyển nhượng kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính — khiến dữ liệu tham khảo bị méo mó, không phản ánh thị trường thực.
|
|
Cơ quan phối hợp chậm trễ nghiêm trọng
Quy định trong vòng 5 ngày làm việc phải trả lời, nhưng có doanh nghiệp gửi văn bản đôn đốc 5–10 lần vẫn không được hồi âm. Cá biệt có văn phòng từ chối hoặc hoàn trả hồ sơ ngay khi nhận.
|
|
|
| 🔴 |
Nút Thắt 02: Xác Định Giá Mặt Bằng Chung
|
|
|
Nhiều địa phương áp dụng sai phương pháp
Một số đơn vị tổng hợp tất cả thông tin trúng thầu từ nhiều tuyến đường khác nhau để tính bình quân — dẫn đến giá bị kéo thấp một cách tùy tiện.
|
|
Quan điểm đúng: định giá theo tuyến đường tương đương
Nếu định giá tuyến đường Lê Hồng Phong, phải so sánh với chính tuyến đó hoặc tuyến tương đương — không được bình quân với tuyến đường thấp hơn.
|
|
Một số địa phương mở rộng ra toàn tỉnh
Thực trạng này cần được trao đổi, thống nhất giữa các đơn vị tư vấn để đảm bảo đồng bộ trên toàn quốc.
|
|
|
| 🔴 |
Nút Thắt 03: Độc Lập Giữa Tư Vấn Và Hội Đồng Thẩm Định
|
|
|
Hội đồng yêu cầu tư vấn điều chỉnh theo ý chủ quan
Dù Luật Đất đai quy định tư vấn phải đảm bảo tính khách quan và chịu trách nhiệm chuyên môn, thực tế nhiều trường hợp Hội đồng yêu cầu tư vấn sửa kết quả định giá mà không có căn cứ pháp lý đầy đủ.
|
|
Câu hỏi pháp lý chưa có đáp án
Tư vấn có bắt buộc theo toàn bộ ý kiến Hội đồng không? Có được bảo lưu quan điểm trong báo cáo chính thức không? Trách nhiệm pháp lý của mỗi bên khi khác biệt chuyên môn là gì?
|
|
Hậu quả thực tế: chấm dứt hợp đồng
Đã có trường hợp đơn vị tư vấn bị chấm dứt hợp đồng vì không đồng ý điều chỉnh kết quả — ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại nghề nghiệp của định giá viên.
|
|
|
| 🔴 |
Nút Thắt 04: Giá Dịch Vụ Trong Lĩnh Vực Thầu
|
|
|
Ngưỡng 100 triệu quá thấp, không thực tế
Từ khi quy định gói từ 100 triệu phải đấu thầu, số gói đưa lên hệ thống rất ít — đa phần chuyển sang chỉ định thầu, làm mất tính cạnh tranh và minh bạch.
|
|
Kiến nghị nâng ngưỡng lên 200–300 triệu đồng
Mức này phù hợp hơn với thực tế chi phí dịch vụ thẩm định, đảm bảo công bằng và công khai trong lựa chọn đơn vị tư vấn.
|
|
Mục tiêu: tăng minh bạch, giảm chỉ định thầu
Đấu thầu công khai là cơ chế tốt nhất để lựa chọn đơn vị tư vấn có năng lực và đảm bảo chất lượng kết quả định giá.
|
|
|
Đề Xuất Giải Pháp — 4 Kiến Nghị Căn Cơ
|
|
📄
Hoàn Thiện Hành Lang Pháp Lý
Tiếp tục rà soát, bổ sung các quy định về định giá đất trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, đảm bảo tính đồng bộ với pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
📌 Ban hành hướng dẫn chi tiết cho các trường hợp định giá phức tạp, đặc thù — hạn chế áp dụng tùy tiện tại địa phương
|
|
|
📊
Tăng Cường Phối Hợp Dữ Liệu
Các địa phương tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành trong cung cấp thông tin. Quy định rõ thời hạn phản hồi và trách nhiệm cá nhân, đơn vị cung cấp dữ liệu.
📌 Đẩy nhanh hoàn thiện và liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá và thuế
|
|
|
⚖
Bảo Vệ Tính Độc Lập Tư Vấn
Hạn chế tình trạng tư vấn bị ép điều chỉnh phương án theo ý kiến chủ quan của cơ quan quản lý khi chưa có cơ sở pháp lý cụ thể.
📌 Nếu có ý kiến khác biệt, cơ quan quản lý phải nêu rõ căn cứ pháp lý bằng văn bản — phân định rõ trách nhiệm pháp lý từng bên
|
|
|
📈
Điều Chỉnh Ngưỡng Đấu Thầu
Kiến nghị nâng ngưỡng giá trị đấu thầu dịch vụ định giá đất lên 200–300 triệu đồng để phù hợp thực tế và đảm bảo tính minh bạch.
📌 Mục tiêu: tăng số gói đấu thầu công khai, giảm chỉ định thầu — nâng cao chất lượng chọn đơn vị tư vấn
|
|
|
🌟 Tác Động Đến Thị Trường BĐS — Góc Nhìn Nhà Đầu Tư
|
Định giá đất bị vướng mắc → tiền sử dụng đất chậm được xác định → dự án BĐS bị ách tắc → nguồn cung thị trường thiếu hụt → giá nhà tiếp tục tăng.
Tháo gỡ 4 nút thắt này = khơi thông nguồn cung BĐS — đặc biệt phân khúc nhà ở giá hợp lý và nhà ở xã hội.
|
Nhà đầu tư cần theo dõi sát: tiến độ liên thông CSDL quốc gia, thay đổi bảng giá đất địa phương và quy định thẩm định giá mới.
Khu vực nào hoàn thiện CSDL đất đai sớm sẽ có thị trường BĐS sôi động hơn và giá đất minh bạch hơn.
|
|
|
📋 Nguồn & Bài Viết Liên Quan
|
|
|
🔍 Cần Tư Vấn Pháp Lý Đất Đai & Định Giá BĐS?
Đức Thịnh Phát Corp hỗ trợ thẩm định pháp lý, kiểm tra quy hoạch và tư vấn giao dịch BĐS an toàn trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình.
|
|
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
|
4 nút thắt cốt lõi trong định giá đất hiện nay là gì?+
4 nút thắt chính: (1) Thu thập thông tin đầu vào — CSDL quốc gia gần như không có dữ liệu thực tế, cơ quan chậm cung cấp; (2) Xác định giá mặt bằng chung — nhiều địa phương lấy bình quân sai tuyến đường; (3) Độc lập giữa tư vấn và Hội đồng thẩm định — tư vấn bị ép điều chỉnh kết quả theo ý chủ quan; (4) Ngưỡng đấu thầu bất cập — từ 100 triệu phải đấu thầu khiến nhiều gói chuyển sang chỉ định thầu.
|
Tại sao cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất không có dữ liệu thực tế?+
Theo ông Nguyễn Quang Tuấn, gần như 100% trường hợp gửi văn bản xin dữ liệu đều không có phản hồi. Nguyên nhân: dữ liệu giữa cơ quan Thuế và Đăng ký đất đai chưa đồng bộ; nhiều hợp đồng kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính; hồ sơ chưa số hóa đầy đủ; thông tin lưu trữ giữa các cơ quan có sự khác biệt.
|
Vấn đề giá mặt bằng chung trong định giá đất là gì?+
Nhiều địa phương tổng hợp tất cả thông tin trúng thầu từ nhiều tuyến đường để tính bình quân — dẫn đến giá bị kéo thấp. Quan điểm đúng là nếu định giá tuyến đường cụ thể (như đường Lê Hồng Phong) phải dựa trên đặc điểm của tuyến đường đó hoặc tuyến tương đương, không được bình quân với tuyến thấp hơn. Một số địa phương còn mở rộng ra toàn tỉnh — cần thống nhất quy định.
|
Tư vấn định giá đất có bắt buộc tuân theo ý kiến Hội đồng thẩm định không?+
Luật Đất đai quy định tổ chức tư vấn có quyền đảm bảo tính khách quan và chịu trách nhiệm chuyên môn. Tuy nhiên thực tế nhiều Hội đồng yêu cầu tư vấn điều chỉnh kết quả theo ý kiến chủ quan, thậm chí chấm dứt hợp đồng khi tư vấn bảo lưu quan điểm. Cần quy định rõ tư vấn có quyền bảo lưu quan điểm trong báo cáo chính thức và phân định trách nhiệm pháp lý từng bên.
|
Ngưỡng đấu thầu dịch vụ định giá đất cần điều chỉnh như thế nào?+
Hiện quy định gói từ 100 triệu đồng phải đấu thầu — nhưng thực tế rất ít gói được đưa lên hệ thống, đa phần chuyển sang chỉ định thầu. Kiến nghị nâng ngưỡng lên 200–300 triệu đồng để đảm bảo công bằng và minh bạch trong lựa chọn đơn vị tư vấn, tăng số gói đấu thầu công khai.
|
Giải pháp nào để tháo gỡ nút thắt định giá đất?+
4 giải pháp: (1) Rà soát bổ sung quy định Luật Đất đai 2024, ban hành hướng dẫn chi tiết cho trường hợp phức tạp; (2) Tăng cường phối hợp cung cấp thông tin, quy định rõ thời hạn và trách nhiệm, đẩy nhanh liên thông CSDL quốc gia; (3) Hạn chế ép tư vấn điều chỉnh theo ý chủ quan — cơ quan quản lý phải có căn cứ pháp lý bằng văn bản; (4) Điều chỉnh ngưỡng đấu thầu lên 200–300 triệu để tăng minh bạch.
|
