Từ 13/5/2026, hồ sơ khai thuế cho thuê BĐS đối với cá nhân trực tiếp khai thuế gồm 2 mẫu: (1) Tờ khai thuế Mẫu số 01/BĐS — tờ khai chính; (2) Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS. Cả hai mẫu đã được cập nhật theo Thông tư 50/2026/TT-BTC (hiệu lực 13/5/2026), thay thế mẫu cũ tại Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Công thức tính: Thuế GTGT = Doanh thu × 5%. Thuế TNCN = (Doanh thu - Khoản được trừ + Tiền phạt/bồi thường) × 5%. Ví dụ: Hợp đồng thuê 10 triệu đồng/tháng, thời hạn 12 tháng → Tổng doanh thu = 120.000.000 đ. Thuế GTGT = 120.000.000 × 5% = 6.000.000 đ. Thuế TNCN = 120.000.000 × 5% = 6.000.000 đ (nếu không có khoản được trừ).

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP: cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng một tỉnh/thành phố hoặc khác tỉnh, thực hiện khai thuế tổng hợp trên 01 hồ sơ khai thuế và chọn 01 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp. Tuy nhiên, vẫn phải kê khai doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp theo từng địa điểm nơi có BĐS cho thuê.

Theo khoản 5 Điều 16 Nghị định 181/2025/NĐ-CP: (1) Đã chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng: thời điểm xác định thuế GTGT là thời điểm chuyển giao quyền, không phân biệt đã thu tiền hay chưa; (2) Chưa chuyển giao nhưng có thu tiền theo tiến độ dự án hoặc theo hợp đồng: thời điểm xác định là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

Chỉ tiêu [06], [06.1], [06.2] khai một lần khi: cá nhân chưa gửi Thông báo số tài khoản/số hiệu ví điện tử với cơ quan thuế, hoặc hợp đồng cho thuê BĐS chưa có thông tin số tài khoản/số hiệu ví điện tử. Nếu đã khai lần trước thì không cần khai lại (trừ khi có thay đổi thông tin).

Có phải khai nhưng không phải nộp thuế TNCN. Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê BĐS có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm được miễn thuế TNCN nhưng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế. Thuế GTGT (5%) vẫn phải tính và nộp. Nên khai đúng hạn để tránh bị phạt vi phạm hành chính thuế.