Trong hành trình tìm kiếm một nơi an cư lý tưởng hoặc một bất động sản đầu tư, nhiều người vì hấp dẫn giá rẻ mà vô tình rơi vào cái bẫy mang tên “sổ chung”. Vậy mua đất sổ chung có rủi ro gì? Làm sao để đảm bảo quyền lợi khi quyết định xuống tiền?
1. Sổ chung là gì?
“Sổ chung” là cách gọi phổ biến của những thửa đất hoặc tài sản được ghi nhận sở hữu chung bởi nhiều người trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này thường xảy ra khi nhiều hộ gia đình chung nhau mua một mảnh đất lớn hoặc khi chủ đầu tư bán lô đất nhỏ chưa đủ điều kiện tách sổ.
Tương tự, nhà sổ chung là nhà có ít nhất hai chủ sở hữu (không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) có quyền định đoạt việc mua bán, sang nhượng,… và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Phân biệt giữa nhà sổ chung và nhà sổ riêng
|
Nhà sổ chung |
Nhà sổ riêng |
|
|
Chủ thể được cấp |
Ít nhất 2 chủ sở hữu không có quan hệ vợ chồng, con cái hoặc ruột thịt. |
Một hoặc hai vợ chồng cùng sở hữu. |
|
Chủ thể cấp |
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên. |
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên. |
|
Hình thức và nội dung trên sổ hồng |
– Bìa sổ ghi “cùng sử dụng đất với… (họ tên của những người chung quyền khác)”. – Ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền. – Ghi nhận hình thức sử dụng là “sử dụng chung”. |
– Bìa sổ chỉ ghi nhận một sở hữu có quyền. – Ghi nhận hình thức sử dụng là “sử dụng riêng”. |
|
Quyền đối với bất động sản |
Đồng sở hữu; khi thực hiện các giao dịch đối với đất hoặc tài sản gắn liền trên đất sản phải có sự thỏa thuận, đồng ý của các chủ sở hữu còn lại. |
Độc lập sở hữu, toàn quyền quyết định. |
|
Tính pháp lý |
Sổ hồng chung thường có thủ tục xử lý giấy tờ phức tạp và tốn nhiều thời gian do cần có sự phối hợp nhiều bên. Đất sổ hồng chung là tập hợp nhiều căn nhà cùng trên một sổ hồng. Mọi thủ tục mua bán đều được xử lý tại văn phòng công chứng của Nhà nước. |
Sổ hồng riêng thì dễ xử lý các vấn đề pháp lý hơn.
Đất sổ hồng riêng là nhà được xin phép xây dựng và hoàn công trên một nền đất thổ cư riêng. Về pháp lý, công chứng sang tên ở văn phòng công chứng Nhà nước, Ủy ban nhân dân huyện. |
3. Rủi ro tiềm ẩn khi mua sổ chung
- Không có quyền sở hữu riêng biệt: Việc đứng tên chung đồng nghĩa với không có toàn quyền định đoạt đối với phần đất của mình. Việc chuyển nhượng, thế chấp hay xây dựng đều cần sự đồng thuận của các đồng sở hữu.
-
Khó khăn khi sang tên, mua bán: Các giao dịch với tài sản sổ chung rất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp hoặc không được ngân hàng hỗ trợ vay vốn.
-
Khả năng xảy ra tranh chấp cao: Nếu một bên đồng sở hữu vi phạm pháp luật, vướng kiện tụng hoặc phát sinh vấn đề cá nhân, toàn bộ tài sản đều bị ảnh hưởng.
-
Khó khăn trong việc tách sổ: Một số trường hợp pháp luật không cho phép tách sổ do diện tích không đủ hoặc vướng quy hoạch, khiến người mua bị “mắc kẹt”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ban hành ngày 05/12/2017 của UBND TP.HCM, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa như sau:
|
Khu vực |
Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
|
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. |
Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
|
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. |
Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
|
Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). |
Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Nếu bạn mua đất sổ chung với mục đích đầu tư, hy vọng rằng sau khi tách sổ có thể bán lại với giá cao, thì nên cân nhắc về thời gian. Việc tách sổ thường kéo dài, gây ảnh hưởng đến dòng vốn của bạn.
4. Mua nhà sổ chung có an toàn không?
Không khuyến khích mua nhà chung sổ, việc mua nhà có sổ chung mang theo nhiều rủi ro và khó khăn trong quản lý và giao dịch. Với những vấn đề như cần sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu, khó khăn trong việc thế chấp và vay vốn, cũng như các tranh chấp pháp lý có thể phát sinh, không khuyến khích mua nhà sổ chung là một lựa chọn an toàn. Thay vào đó, nếu có khả năng, tìm kiếm nhà có sổ riêng sẽ giảm bớt rủi ro và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc sở hữu và quản lý tài sản.
Nếu bạn đã đọc đến đây, có lẽ bạn đã hiểu rõ các ưu và nhược điểm của việc mua nhà sổ chung là gì rồi, phải không? Vậy liệu chúng ta nên mua nhà sổ chung hay không?
Để trả lời cho câu hỏi này, hãy xem xét một lần nữa các rủi ro khi mua nhà sổ chung là gì. Một trong những yếu tố chính là vấn đề pháp lý. Vì vậy, để đảm bảo an toàn nhất, nếu mua nhà sổ chung, tốt nhất là yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách sổ trước khi thực hiện giao dịch.
5. Làm gì để hạn chế rủi ro?
- Yêu cầu tách sổ trước khi giao dịch: Chỉ nên mua bất động sản đã có sổ riêng hoặc được cam kết tách sổ rõ ràng, có điều khoản ràng buộc trong hợp đồng.
-
Xác minh pháp lý kỹ lưỡng: Kiểm tra quy hoạch, điều kiện tách sổ, hiện trạng xây dựng và giấy tờ pháp lý rõ ràng trước khi đặt cọc.
-
Tham khảo ý kiến pháp lý: Đừng ngại tìm đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý bất động sản để được tư vấn chuyên sâu.
-
Giao dịch minh bạch qua văn phòng công chứng: Không mua bán bằng giấy tay, luôn thực hiện qua cơ quan có thẩm quyền.
Giá rẻ đôi khi đi kèm cái giá rất đắt. Đừng để một phút quyết định thiếu hiểu biết khiến bạn phải trả giá bằng cả tài sản và thời gian. Trong bất động sản, “pháp lý rõ ràng” luôn là yếu tố tiên quyết. Nếu anh chị cần hỗ trợ thẩm định pháp lý hoặc tư vấn kỹ hơn, đừng ngần ngại liên hệ đội ngũ chuyên gia của Đức Thịnh Phát nhé!
Chúc bạn thành công trong các quyết định đầu tư và xây dựng một danh mục tài sản đa dạng, an toàn và sinh lời cao!
Nền tảng chia sẻ dữ liệu liên thông Quy hoạch - Dự án - Giá đất - Xây dựng - Thương mại
Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng
Hotline: 0914161787
